Câmara dos Deputados aprova Projeto de Lei do Marco Legal das Garantias

O Projeto de Lei nº 4.188/2021 (PL 4188), aprovado na última terça-feira, 03 de outubro de 2023, na Câmara dos Deputados e de forma definitiva no Congresso Nacional, altera a Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), a Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, e a Lei nº 8.935, de 18 de novembro de 1994, que dispõe sobre serviços notariais e de registro, dentre outras.

As alterações e inovações visam a propiciar a alavancagem e sustentabilidade do crédito em âmbito nacional, aprimorar a eficiência das garantias ofertadas no mercado, diminuir riscos relacionados ao inadimplemento e conferir maior eficiência à recuperação do crédito. Dentre outros, os principais pontos do PL 4188 são:

• Agente de garantias: A figura do agente de garantias consiste na nomeação, por parte de um credor ou conjunto de credores, de um terceiro (ou de um dos credores do conjunto), substituível a qualquer tempo, que atuará em nome próprio e em benefício destes na constituição, registro, gestão e execução de garantias, possuindo dever fiduciário e assumindo responsabilidade perante os credores por seus atos. Na hipótese de execução da dívida, o valor resultante da excussão dos bens dados em garantia será devolvido ao devedor ou constituirá patrimônio separado do patrimônio do agente de garantias para pagamento de eventual saldo devedor existente, inclusive, de outros credores subsequentes da mesma garantia.
• Alienação fiduciária de propriedade superveniente: será expressamente autorizado ao fiduciante constituir alienação fiduciária subsequente, cuja eficácia ficará sujeita ao cancelamento da propriedade fiduciária antecedente. Essa inovação deve fomentar o crédito imobiliário e otimizar a alocação de recursos no setor, já que o modelo atualmente vigente dá lugar a uma desconformidade entre o valor garantido e o valor do bem (dead capital), uma vez que a transferência da propriedade para o credor fiduciário impossibilitava que o fiduciante constituísse nova garantia sobre o mesmo imóvel mesmo nas hipóteses em que as parcelas remanescentes da dívida são bem inferiores ao valor do bem.
• Extensão da alienação fiduciária: em se tratando de operações de financiamento no âmbito do Sistema Financeiro Nacional e com empresas Simples de Crédito em que o pagamento parcelado é garantido com alienação fiduciária, o adimplemento parcial da dívida gera, em muitas situações, distorções Isso porque não se pode utilizar o bem imóvel para garantir novas dívidas até o valor já amortizado da dívida original até a quitação integral da dívida e extinção da propriedade fiduciária. O PL 4188 supera esse óbice e viabiliza a realização de operações de crédito novas e autônomas com o mesmo credor fiduciário até o limite do valor amortizado.
• Execução extrajudicial de créditos hipotecários: Atualmente, a execução de créditos hipotecários é realizada judicial e extrajudicialmente tão somente nos casos de execução de contratos de empréstimo com garantia hipotecária e de cédulas hipotecárias no âmbito do Decreto-Lei nº 70/66. Ocorre que, apesar de o Supremo Tribunal Federal já ter reconhecido a constitucionalidade do procedimento extrajudicial em determinadas situações, o referido procedimento ainda é objeto de controvérsias e inseguranças. Tendo isso em vista, o PL 4188 estabelece procedimento de execução extrajudicial de créditos hipotecários similar ao da propriedade fiduciária, a ser realizado pelo Oficial de Registro de Imóveis, desde que esteja previsto no título constitutivo.
• Escrow account junto ao Tabelionato de Notas: O Tabelionato de Notas poderá atuar como intermediário na certificação do implemento ou frustração de condições referentes a determinado negócio e como responsável pela administração dos recursos provenientes da excussão da garantia, repassando, ou não, os valores depositados em conta vinculada. Espera-se que a atribuição desta atividade aos tabeliães de notas reduza os custos de transação relacionados à escrow account, com menores taxas de custódia em relação àquilo cobrado pelos bancos.
• Incentivos para a renegociação extrajudicial de dívidas: O Tabelionato de Protestos tem a possibilidade, mediante solicitação do credor, de oferecer ao devedor alternativa para quitar a dívida antes que ocorra o protesto. Essa alternativa pode ser comunicada por meio de carta simples, e-mail ou até mesmo aplicativos de mensagens instantâneas. Caso a proposta não seja aceita e a dívida seja protestada, tanto o credor quanto o devedor, juntamente com o tabelião, têm a opção de buscar a renegociação da dívida por intermédio da central nacional de serviços eletrônicos compartilhados dos tabeliães de protesto.
• Intimação de protesto de dívida por via eletrônica: O Tabelionato de Protestos poderá utilizar e-mail, aplicativos de mensagens instantâneas ou chamada de voz para enviar intimações de protestos realizados perante o cartório. A intimação será considerada cumprida quando for possível comprovar o recebimento por intermédio da confirmação emitida pela plataforma eletrônica utilizada ou por outro meio eletrônico equivalente. Se a confirmação não ocorrer dentro do prazo de 3 (três) dias, a intimação deverá ser realizada por portador designado pelo tabelião ou por qualquer outro meio que assegure o recebimento, comprovado por meio de protocolo, aviso de recepção (AR) ou documento equivalente.

O PL 4188 foi aprovado definitivamente no Congresso Nacional e seguirá para sanção presidencial. O Presidente da República terá 15 dias úteis para sancionar ou vetar o PL 4188 após recebê-lo. Após a sanção, a lei será publicada, e qualquer veto (parcial ou total) deverá ser apreciado pelo Congresso Nacional.

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