Profissionais

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Sócia

Janaína Vargas

Janaína Vargas
55 11 3147 7863 janaina.vargas@mattosfilho.com.br São Paulo – Paulista

Experiência

Janaína representa clientes da indústria imobiliária, incluindo fundos de investimentos imobiliários e joint ventures, incorporadores nacionais e regionais de projetos de varejo e escritórios, investidores institucionais e instituições de gestão de investimentos em uma ampla gama de operações voltadas para a indústria imobiliária. 

 

Ela tem vasta experiência na assessoria de clientes imobiliários na aquisição, financiamento, desenvolvimento e venda de todos os tipos de ativos imobiliários. Janaína aplica sua experiência a áreas de nicho como shopping centers, edifícios corporativos, armazéns logísticos e industriais, e financiamento imobiliário e, também, a complexos negócios imobiliários rurais relativos à aquisição de madeira, agronegócios e questões de ESG. 

 

Atualmente, ela é a advogada imobiliária líder em várias transações de grande escala no escritório envolvendo aquisições e alienações multimilionárias.  Desde que se tornou sócia da Mattos Filho, Janaína tem mostrado porque teve tanto sucesso em seus 15 anos de carreira, desempenhando um papel de liderança e inovação em muitos casos de grande relevância.

Formação

Bacharelado em Direito – Universidade de São Paulo (USP);

Especialização em Direito Notarial e Registral – Escola Paulista de Direito (EPD);

Especialização em Contratos em Infraestrutura – Fundação Getulio Vargas (FGV);

Especialização em International Law and Business Law International Law Institute – Georgetown University, EUA.

Reconhecimentos

Euromoney – Expert Guides – Women in Business Law (2020)

Who’s Who Legal – Global Leader Real Estate (2020-2021)

Who’s Who Legal – Thought Leaders Brazil – Real Estate (2020-2021)

Who’s Who Legal – Thought Leaders Brazil – Agribusiness (2020-2021)

Who’s Who Legal – National Leader Brazil – Real Estate, Agribusiness, Forestry Investments (2018 – 2021)

Único. Portal de Notícias do Mattos Filho.

Publicações de autoria

Mattos Filho na mídia

Com Janaína Vargas

MAPA abre consulta pública para regulamentação do uso de drones

O Ministério da Agricultura, Pecuária e Abastecimento (“MAPA”) submeteu à consulta pública uma proposta de Instrução Normativa (“IN”) para regulamentação do uso de aeronaves remotamente pilotadas (drones – RPA) em atividades agropecuárias.
A consulta, feita pela Secretaria de Defesa Agropecuária por meio da Portaria nº 112, de 8 de julho de 2020, receberá contribuições dos interessados para apresentação de sugestões de alteração, supressão ou inclusão de textos, bem como apontar incorreções no texto do documento ou até sugerir novo modelo para o relatório operacional anexo à IN.
As manifestações poderão ser registradas no link disponível na portaria pelo prazo de 60 dias.
Proposta de IN
De acordo com o texto proposto para a IN, a nova redação será aplicável para os drones pertencentes às classes 2 (peso máximo de decolagem maior que 25kg e menor que 150kg) e 3 (peso máximo de decolagem menor ou igual a 25kg). A utilização de drones de classe 1 (peso máximo de decolagem acima de 150kg) será disciplinada pela IN nº 02, de 03 de janeiro de 2008, que determina as normas de trabalho da aviação agrícola.
Os operadores dos drones que pretendam efetuar operações agrícolas – para aplicação de agrotóxicos e afins, adjuvantes, fertilizantes, inoculantes, corretivos e sementes (“Produtos”) – deverão se registrar perante o MAPA. A IN determina que os operadores deverão possuir corpo técnico qualificado, aeronaves remotamente pilotadas e equipamentos e plano de destinação de resíduos. Caso a empresa interessada já possua registro perante o MAPA, este deverá ser atualizado para incluir as operações com drones.
O registro deverá ser requerido perante a Superintendência Federal de Agricultura Pecuária e Abastecimento do Estado onde estão situados, apresentando seus documentos societários, registros aplicáveis nos conselhos de classe e certificados emitidos pela Agência Nacional de Aviação Civil para os drones a serem utilizados.
Os agricultores e empresas rurais proprietários de drones somente poderão utilizá-los dentro de suas propriedades, sendo vedada a prestação de serviços a terceiros. O mesmo se dá com relação às cooperativas, que deverão ficar restritas às áreas dos seus cooperados.

  • Pilotos e unidades de ensino

A operação dos drones deverá ser feita por piloto agrícola, devidamente aprovado em curso de piloto agrícola remoto. A IN estabelece os requisitos para a obtenção dos certificados pelos pilotos e determina os requisitos para as unidades de ensino, bem como determina como será realizado o curso.
Para permitir o registro de operadores e entidades de ensino anteriormente à formação dos pilotos agrícolas, será permitida a inclusão de profissional que não possua o certificado, mas que comprovadamente possua perfil técnico e capacitação compatível com a atividade. A exceção será válida pelo prazo de 1 ano a partir da publicação da IN.

  • Requisitos operacionais e de segurança

A IN estabelece diversos requisitos operacionais visando manter a segurança da operação. A execução das atividades deverá ser objeto de relatórios operacionais mensais, a serem confeccionados no modelo constante da própria IN.
Também são estabelecidos requisitos de segurança, como exemplificado:

  1. Restrição de aplicação aérea dos Produtos em áreas situadas a distância mínima de 50 metros de áreas povoadas, mananciais de captação de água para abastecimento de população, moradias isoladas e agrupamentos de animais, bem como de pessoas não envolvidas na operação, entre outros;
  2. Altura máxima de até 10 metros acima da cultura alvo; e
  3. No momento da operação, deverão ser fixadas sinalizações para comunicação de pessoas não envolvidas na atividade.

 

Sancionada “Lei do Agronegócio”, promovendo medidas que fomentam a alocação de recursos ao setor por meio do mercado de capitais

​A Lei nº 13.986 07 de abril de 2020 (“Lei do Agronegócio” ou “Lei“), fruto da conversão da Medida Provisória nº 897/19, conhecida como MP do Agro (“MP do Agro“), traz importantes inovações que visam tornar o setor do agronegócio mais atrativo para o mercado de capitais, nacional e internacional, por meio da criação e sofisticação de títulos, bem como o estabelecimento de regras e procedimentos que trarão mais segurança e menor burocracia nas operações de financiamento no âmbito do agronegócio.

Há de se destacar que,além de ratificar temas relevantes previstos na MP do Agronegócio e anteriormente informados pelo escritório em Memorando aos Clientes datado de 4 de outubro de 2019, ao longo do processo legislativo de conversão da Medida Provisória em Lei, houve também alterações relevantes que merecem ser abordadas, como a inclusão de um capítulo que reforça a possibilidade de constituição de garantias reais em imóveis rurais em favor de empresas brasileiras com a maioria de seu capital detida por estrangeiros.

A Lei entrou em vigor na data de sua publicação e as principais alterações estão resumidas a seguir.

Variação Cambial e Colocação no Exterior do Certificado de Recebíveis do Agronegócio (“CRA“)

O reconhecimento legal da forte relação entre a cadeia do agronegócio e a moeda estrangeira teve marco importante com a edição da Medida Provisória nº 725, de 11 de maio de 2016 – posteriormente convertida na Lei nº 13.331, de 1º de setembro de 2016 (“Lei 13.331“) – por meio da qual foram alterados determinados dispositivos da Lei nº 11.076, de 30 de dezembro de 2004 (“Lei 11.076“), permitindo a emissão de CRA e Certificado de Direitos Creditórios do Agronegócio (“CDCA“) com cláusula de correção pela variação cambial.

Contudo, a redação trazida pela Lei 13.331 sujeitava a efetiva emissão de CRA e CDCA com cláusula de variação cambial à regulamentação adicional pelo Conselho Monetário Nacional (“CMN“) e este requisito foi excluído pela Lei do Agronegócio, o que destravou a possibilidade de realização de tais emissões.

Para que sejam emitidos com cláusula de variação cambial os CRA deverão: (i) ser vinculados a direitos creditórios do agronegócio com cláusula de correção na mesma moeda, como CPR com liquidação financeira ou CDCA com cláusulas de variação cambial ou recebíveis de exportação; e (ii) ser direcionados exclusivamente a investidores não residentes. Importante ressaltar que a lei delega ao CMN a possibilidade de regular a colocação de CRA com variação cambial a investidores residentes.

Um outro avanço foi a possibilidade de registro dos CRA distribuídos no exterior em entidades de custódia e liquidação estrangeiras, desde que autorizadas em seu país de origem e supervisionadas por autoridade estrangeira com a qual a Comissão de Valores Mobiliários (“CVM“) tenha firmado acordo de cooperação mútua. Desta forma, os CRA poderão ser distribuídos e registrados no exterior de forma similar aos bonds emitidos por sociedades brasileiras no mercado internacional, com a diferença de que a documentação seria majoritariamente regida por lei brasileira.

Esclarecimentos sobre Emissores, Variação Cambial e Emissão Escritural do CDCA

O CDCA é um título amplamente utilizado no agronegócio, principalmente por cooperativas e fornecedores de insumos e equipamentos. Este título viabiliza uma captação alternativa de recursos por importantes integrantes da cadeia do agronegócio e por isso recebeu atenção especial da Lei do Agronegócio.

Emissores

A Lei do Agronegócio veio a estender a possibilidade de emissão de CDCA por pessoas jurídicas que exerçam a atividade de comercialização, beneficiamento ou industrialização de produtos, insumos, máquinas e implementos florestais, aquícolas e extrativos. Anteriormente a legislação restringia essas atividades àquelas relacionadas à agropecuária.

Variação Cambial

Conforme mencionado acima, no item que trata do CRA, a Lei do Agronegócio excluiu a necessidade de regulamentação adicional a ser editada pelo CMN para emissão de CDCA com cláusula de variação cambial, possibilitando a emissão imediata de títulos com essas características.

No caso dos CDCA, os requisitos para emissão do título com cláusula de variação cambial são: (i) vinculação a direitos creditórios do agronegócio com cláusula de correção na mesma moeda, como CPR com liquidação financeira ou recebíveis de exportação; e (ii) aquisição exclusiva por investidores não residentes ou por companhia securitizadora, que deverá vinculá-los a uma emissão de CRA com cláusula de variação cambial. Importante ressaltar que a lei delega ao CMN a possibilidade de regular a colocação de CDCA com variação cambial a investidores residentes, bem como o rol de produtos admitidos nos direitos creditórios objeto de CDCA.

Emissão Escritural

Com o objetivo de agilizar e desburocratizar o processo de emissão, o CDCA poderá ser emitido sob a forma escritural, hipótese em que tais títulos deverão ser registrados ou depositados em entidade autorizada a exercer a atividade de registro ou de depósito centralizado de ativos financeiros e de valores mobiliários.

Aprimoramento e Sofisticação das Cédulas de Produto Rural (“CPR“)

A CPR é o título mais difundido e utilizado na indústria do agronegócio, seja em operação de crédito direto ou em operações de Barter. Por isso, a Lei do Agronegócio teve uma atenção especial à CPR, aprimorando sua regulamentação e tornando-a mais versátil.

Emissores e Produto Rural

Originalmente, a legislação previa que somente produtores rurais e suas associações, notadamente cooperativas de produtores rurais, poderiam emitir CPR. A Lei do Agronegócio, complementou o texto original da MP do Agronegócio, esclarecendo que o emissor não necessita ter a produção rural como atividade única e estendeu a possibilidade de emissão às cooperativas e associações que atuem na comercialização e industrialização de produtos rurais.

Neste sentido, a lei criou uma definição de produto rural que está alinhada com o conceito adotado pela CVM e autoridades fiscais, esclarecendo estar incluído no rol de produto rural, aquele produto que passou por beneficiamento ou industrialização rudimentar.

Por fim, houve permissão para que atividades relacionadas à conservação de florestas e atividades florestais ambientalmente sustentáveis, conforme definidas pelo Poder Executivo, sejam financiáveis por CPR.

Vale mencionar, também, que a lei determinou a incidência de IOF sobre CPR emitida por pessoas que exploram floresta nativa ou plantada ou que beneficiem ou promovam a primeira industrialização de produtos rurais.

Variação Cambial e Remuneração

As CPR com previsão de liquidação financeira poderão conter cláusula de variação cambial. Além disso, a Lei do Agronegócio passou a permitir que as CPR com liquidação financeira contenham cláusulas de juros (fixo ou flutuante) e de correção monetária. Este foi um grande avanço, uma vez que não era pacífico o entendimento sobre a possibilidade de utilização de juros pós-fixados ou mesmo juros fixos como referência para liquidação financeira das CPR. 

A versão final da Lei do Agronegócio acabou por excluir os requisitos e restrições para emissão de CPR com variação cambial, que constaram da versão original da MP do Agro. No entanto, a lei autoriza o CMN a editar regulamentações adicionais para este tipo específico de CPR, o que poderá resultar, no futuro, na inclusão de requisitos adicionais.

Garantias

A Lei reformulou as referências à constituição de garantias, excluindo a lista exaustiva original e esclarecendo a admissão de qualquer tipo de garantia. O texto ainda estabelece que a alienação fiduciária de produtos agropecuários e seus subprodutos poderá recair sobre bens presentes ou futuros, fungíveis ou infungíveis, consumíveis ou não, cuja titularidade pertença ao fiduciante, devedor ou terceiro garantidor. E, mais importante, reforça a segurança da garantia aos credores, determinando que o beneficiamento ou a transformação dos gêneros agrícolas dados em alienação fiduciária não extinguem o vínculo real, que se transfere, automaticamente, para os produtos e subprodutos resultantes de beneficiamento ou transformação. Por fim, outra vantagem para os credores está no direito de continuar a execução, inclusive das demais garantias, para satisfação de eventual crédito remanescente, mesmo após a busca e apreensão ou o leilão do bem alienado fiduciariamente. 

Depósito Centralizado

Com o objetivo de tornar mais transparente as operações com CPR e a existência de ônus e gravames sobre estes títulos, a lei estabelece a obrigatoriedade de registro ou depósito da CPR, bem como de seus aditamentos, em entidade autorizada pelo BACEN a exercer a atividade de registro ou de depósito centralizado de ativos financeiros e de valores mobiliários no prazo de dez dias úteis, contados da data de sua emissão. Referidos registros são obrigatórios para todas CPR emitidas a partir de 1º de janeiro de 2021, não obstante, o CMN fica autorizado a regular a dispensa do registro ou depósito aqui mencionados de CPR emitida antes de 31 de dezembro de 2023, com base em critérios de valor, forma de liquidação e características do emissor.

Do Patrimônio Rural em Afetação

O Patrimônio Rural em Afetação, conforme previsto na Lei do Agronegócio, permite que o proprietário de imóvel rural, pessoa natural ou jurídica, vincule o seu imóvel ou fração dele ao regime de afetação para fins de operações de CPR e de Cédula Imobiliária Rural (“CIR“), segregando o imóvel, suas acessões e benfeitorias de seus demais bens. Ressalta-se que lavouras não poderão ser objeto do Patrimônio Rural em Afetação.

O Patrimônio Rural em Afetação não poderá, portanto, ser atingido por qualquer garantia real que não esteja vinculada à operação de CPR e CIR, por penhoras ou constrições judiciais, bem como pelos efeitos da decretação de falência, insolvência civil ou recuperação judicial do seu proprietário, excetuando, no entanto, dívidas decorrentes de obrigações trabalhistas, previdenciárias e fiscais. 

Para dar a devida publicidade ao Patrimônio Rural em Afetação, a Lei do Agronegócio determina que, para a sua constituição, haja o seu devido registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Em caso de falta de pagamento da obrigação garantida por meio do Patrimônio Rural em Afetação, o credor da CPR ou da CIR poderá requerer a transferência do imóvel ou sua fração diretamente ao Oficial de Registro de Imóveis competente, aplicando-se os mesmos procedimentos de excussão previstos da Lei nº 9.514, tendo como vantagem a possibilidade de cobrar eventual saldo remanescente da dívida por meio de execução judicial, afastando-se o disposto no § 5º do artigo 27 da Lei nº 9.514, o qual estabelece que, no caso do maior lance oferecido no segundo leilão do bem objeto da garantia não ser igual ou superior ao valor da dívida, o credor permanece com o imóvel e a dívida é considerada extinta e o devedor exonerado de seu pagamento.

Cédula Imobiliária Rural (CIR)

A Lei do Agronegócio criou um novo título com o objetivo de fomentar e tornar mais acessível o crédito ao agronegócio, a CIR.

A CIR é um título de crédito representativo de (a) promessa de pagamento em dinheiro decorrente de operação de crédito contratada com instituição financeira e (b) obrigação de entregar ao credor imóvel rural de titularidade do devedor vinculado ao patrimônio rural em afetação da referida dívida em caso de inadimplemento.

As características distintivas do título são, portanto, sua vinculação obrigatória a um imóvel rural que integra o patrimônio de afetação e o fato de que somente é legitimado a emitir referido título o proprietário do imóvel sobre o qual foi constituído patrimônio rural em afetação. A CIR poderá ser garantida por terceiros (inclusive mediante aval) ou pelo próprio patrimônio de afetação.

A CIR deve ser registrada ou depositada em entidade autorizada pelo BACEN ou pela CVM a exercer a atividade de registro ou depósito centralizado de ativos financeiros e de valores mobiliários, observada legislação específica, no prazo de 5 dias úteis contado da data de sua emissão. A CIR será cartular antes do depósito aqui mencionado e após a sua baixa e escritural enquanto permanecer depositada.

A Lei estabeleceu também que, vencida a CIR e não liquidado o crédito por ela representado, o credor poderá exercer de imediato o direito à transferência, para sua titularidade, da propriedade da área rural que constitui o patrimônio rural em afetação ou de sua parte vinculada à CIR, obrigando-se o oficial de registro de imóveis, nesta hipótese, a realizar o desmembramento e a estabelecer a matrícula própria correspondente – aplicando-se, ainda, no que couber, as regras de consolidação de propriedade e leilão extrajudicial de bens alienados fiduciariamente em garantia estabelecidas nos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/97.

Garantia real e recebimento de imóvel rural em liquidação de transação por pessoa jurídica estrangeira e por pessoa jurídica nacional com a maioria de seu capital detida por estrangeiro

A Lei do Agronegócio acrescentou dispositivos na Lei nº 5.709/1971 e na Lei nº 6.634/1979 flexibilizando o recebimento de imóveis rurais, por meio da realização da execução de garantias reais, de dação em pagamento ou de qualquer outra forma, por pessoas jurídicas estrangeiras e por pessoa jurídica nacional da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que detenham a maioria do seu capital social e que residam ou tenham sede no exterior. Também trata da constituição de garantias reais, inclusive a transmissão de propriedade fiduciária, que não estaria sujeita às restrições impostas em tais normativos.

Aprimoramentos da Legislação do CDA e WA

A Lei aprimorou também a legislação aplicável ao Certificado de Depósito Agropecuário (“CDA“) e o Warrant Agropecuário (“WA“), tornando obrigatório o depósito dos referidos títulos em depositário central autorizado pelo BACEN, no prazo de trinta dias contado da data de emissão dos títulos e prevendo a possibilidade de emissão de CDA e WA de forma escritural. Essas alterações levam a um aumento da segurança nas transações com estes títulos e facilitam sua emissão e transferência.

O CDA é um título representativo de promessa de entrega de produtos agropecuários. Nesse sentido, a Lei do Agronegócio também ampliou o conceito de “produto agropecuário”, estendendo-o aos derivados e subprodutos dos produtos agropecuários e aos resíduos de valor econômico previstos na Lei nº 9.973 de 2000.

Além disso, tendo em vista que no texto original da legislação de CDA e WA há a disposição de que o produto de tais títulos não podem ser objeto de ações que prejudiquem  a sua livre e plena distribuição, a Lei inclui a regra que, na hipótese de o titular do CDA e do WA diferir do depositante, o produto objeto desses títulos não poderá ser confundido com bem de propriedade do depositante ou sujeitar-se aos efeitos de sua recuperação judicial ou falência, prevalecendo, portanto, os direitos de propriedade sobre a coisa ao endossatário final que se apresentar ao depositário.

Registro de Lastro e Direcionamento de Recursos da LCA

As regras referentes à Letra de Crédito do Agronegócio (“LCA“) foram alteradas também de forma interessante. Houve a inclusão da obrigatoriedade de depósito dos direitos creditórios vinculados ao título em entidades depositárias autorizadas pelo BACEN, à semelhança do disposto com relação às CPR, CDA e WA (sendo admitida, também, a possibilidade de custódia dos mesmos). Ou seja, novamente há o endereçamento da preocupação sobre publicidade e transparência sobre créditos do agronegócio.

A Lei também estabeleceu, que poderão ser utilizados para o direcionamento dos recursos obtidos por meio da emissão da LCA para crédito rural: (i) CPR emitida por produtor rural, inclusive as adquiridas por instituições financeiras de terceiros, o que fomentará a liquidez deste título; (ii) quotas de fundos garantidores de operações de crédito com produtores rurais, pelo valor da integralização (como, por exemplo, os FAF); (iii) CDCA e CRA, desde que os direitos creditórios vinculados a ele sejam integralmente originados de negócios em que o produtor rural seja parte direta; e (iv) CDA e WA, desde que tenham sido emitidos em favor do produtor rural.

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