Julgamentos relevantes para o mercado imobiliário em 2025

STJ: (i)legalidade de penhora do imóvel objeto de alienação fiduciária em garantia em execução de débitos condominiais (REsp 1.929.926):

O recurso discute a possibilidade de penhora de imóvel objeto de alienação fiduciária em garantia no curso de ação de execução de débitos condominiais. As duas Turmas que integram a Seção de Direito Privado do STJ divergem sobre o tema: a 3ª Turma possui entendimento admitindo apenas a penhora de direito real de aquisição derivado da alienação fiduciária (REsp 2.036.289/RS) e a 4ª Turma possui entendimento autorizando a penhora do próprio imóvel alienado fiduciariamente em razão da natureza propter rem da dívida condominial (REsp 2.059.278/SC). Ante a relevância do caso, o recurso foi afetado pela Quarta Turma à Segunda Seção para formar precedente e, após diversas entidades serem admitidas como amici curiae, os autos estão sob análise do Min. Relator Antonio Carlos Ferreira.

STJ: Aplicação do CDC em demandas de resolução de contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária (Tema 1.095):

O Tema 1.095 discute, sob a sistemática dos recursos repetitivos, se são aplicáveis as regras do Código de Defesa do Consumidor ou as disposições dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/97, que dispõem sobre a consolidação da propriedade fiduciária e o procedimento de leilão público, em demandas que discutem a resolução do contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia. O STJ decidirá o formato da devolução das quantias pagas pelo devedor fiduciante na hipótese de rescisão: mediante restituição direta do montante ao devedor fiduciante ou por meio do produto da arrecadação do leilão do imóvel.

STJ: Arbitramento de honorários em hipótese de desistência de ação de desapropriação (Tema 1.298):

O Tema 1.298 discute, sob a sistemática dos recursos repetitivos, se na hipótese de desistência de ação de desapropriação ou de constituição de servidão administrativa são aplicáveis os limites percentuais de honorários de sucumbência previstos no art. 27, §1°, do Decreto-Lei 3.365/41 (entre 0,5 e 5%).

STJ: Condomínios e os aplicativos de locação (REsp 2.121.055):

A Segunda Seção discutirá a necessidade de previsão expressa em convenção de condomínio residencial para viabilizar a locação por curta temporada de unidades por meio de plataformas virtuais. As duas Turmas que integram a Seção de Direito Privado do STJ já possuem entendimento de que a convenção de condomínio pode vedar a locação por curta duração por meio de plataformas virtuais.

STJ: Indenização por acessões construídas em imóvel alugado (REsp 1.899.963):

No julgamento do recurso especial, admitido pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), a 4ª Turma do STJ decidirá sobre o dever de indenizar por acessões em bem imóvel, resultantes de acréscimos ao solo por meio da formação de ilhas, aluvião, avulsão, plantações ou construções, em hipótese em que o contrato de locação prevê a renúncia ao dever de indenizar em relação às benfeitorias, sem mencionar expressamente acessões. O TJSP entendeu pela validade da cláusula de renúncia do direito de indenização em relação às benfeitorias e que a distinção entre benfeitorias e acessões seria irrelevante para desfecho do caso, pois a cláusula contratual abarcaria renúncia à indenização por quaisquer modificações realizadas no imóvel. Os autos estão na conclusão da Min. Isabel Gallotti.

No julgamento do REsp 1.931.087, a 3ª Turma do STJ entendeu pela impossibilidade de estender a previsão contratual de renúncia à indenização por benfeitoria também à acessão, sob o fundamento de que o art. 114 do Código Civil determina que os negócios jurídicos benéficos e renúncias devem ser interpretados restritivamente.

STF: Marco temporal (ADC 87, ADIs 7582, 7583 e 7586 e ADO 86):

Após o STF ter declarado a inconstitucionalidade da tese do marco temporal no julgamento do RE 1.017.365 e o Congresso Nacional ter editado a Lei 14.701/2023 para restabelecê-lo, foram ajuizadas a Ação Declaratória de Constitucionalidade 87, as Ações Diretas de Inconstitucionalidade 7582, 7583 e 7586 e a Ação Direta de Inconstitucionalidade por Omissão 86, para declarar a (in)constitucionalidade da referida lei, que foram reunidas para julgamento conjunto sob relatoria do Min. Gilmar Mendes.

O Min. Gilmar Mendes propôs a criação de uma Comissão Especial para condução de um procedimento de conciliação que envolve lideranças indígenas, antropólogos, grupos ruralistas e especialistas e, após dez audiências realizadas desde agosto de 2024, o prazo para conclusão dos trabalhos de conciliação foi estendido até 28 de fevereiro de 2025.

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