Mercado imobiliário e Reforma Tributária: impactos na incorporação e no fluxo de caixa

O novo episódio do Sinopse Tributária news analisa os impactos da Reforma Tributária no mercado imobiliário, com foco nas atividades de incorporação, construção e investimento. A substituição do modelo atual — marcado, entre outros pontos, pelo Regime Especial de Tributação (RET), que prevê alíquota unificada de 4% sobre a receita — por um sistema de IVA dual, composto pelo IBS e pela CBS, redesenha a tributação do setor e traz efeitos relevantes sobre precificação, fluxo de caixa e estrutura operacional.

Ao longo da conversa, os sócios João Colussi e Marcel Alcades destacam que a Reforma não representa apenas a troca de tributos, mas uma mudança de paradigma. O modelo simplificado do RET, amplamente utilizado pelas incorporadoras e baseado no recolhimento direto sobre a receita, dá lugar a um sistema de não cumulatividade plena, no qual a carga tributária efetiva passa a depender da capacidade de geração e aproveitamento de créditos ao longo da cadeia.

Transformações na incorporação e na construção

Uma das principais mudanças está justamente no fim da lógica de simplicidade proporcionada pelo RET, que concentrava IRPJ, CSLL, PIS e COFINS em uma alíquota única de 4%.

No novo sistema, explicam os sócios, essa previsibilidade dá lugar a uma dinâmica mais complexa, em que a tributação sobre a venda de imóveis e sobre a construção passa a depender da estrutura operacional adotada e da eficiência na gestão de créditos.

A Reforma também altera de forma significativa a tributação da construção civil. O modelo atual, que distingue ISS (serviços) e ICMS (materiais), é substituído pela incidência de IBS e CBS sobre insumos e serviços de maneira mais ampla. Além disso, regras mais rígidas para terceirização passam a exigir faturamento direto ao cliente para viabilizar o creditamento, reduzindo a flexibilidade contratual do setor.

Crédito, transição e impactos no fluxo de caixa

Outro ponto central é a mudança cultural que o novo modelo impõe. Historicamente, o setor imobiliário operava com baixa preocupação com créditos tributários, diante do caráter simplificado do RET. Com a Reforma, o crédito passa a ser um ativo econômico relevante, e decisões sobre fornecedores, modelo de contratação e organização da cadeia produtiva passam a impactar diretamente a carga tributária efetiva.

A manutenção do RET até dezembro de 2028 trouxe uma percepção inicial de alívio no mercado. Ainda assim, esse período deve ser encarado como uma janela de preparação. A adaptação exigirá revisões de precificação, contratos e estrutura operacional, embora parte do setor ainda não tenha internalizado a dimensão dessas mudanças.

O impacto relevante no fluxo de caixa também é destacado no videocast. No novo modelo, a tributação ocorre no momento do recebimento, independentemente da entrega do imóvel, o que pode gerar descasamento entre pagamento de tributos e apropriação de créditos, especialmente em projetos vendidos antecipadamente.

Nesses casos, as empresas podem recolher tributos antes de incorrer nos principais custos da obra, acumulando créditos ao longo da execução. A legislação prevê ressarcimento em prazos que podem chegar a até 180 dias, o que tende a gerar impacto financeiro relevante.

Impactos para investidores

A Reforma também deve influenciar o comportamento dos investidores imobiliários, especialmente pessoas físicas. Regras que ampliam o enquadramento como contribuinte do IVA, a depender do volume de receitas e da quantidade de imóveis, tendem a incentivar maior formalização e institucionalização do setor.

Por fim, os especialistas reforçam a necessidade de revisão completa dos planos de negócio, com integração entre as áreas tributária, financeira e operacional. Em um cenário em que crédito, fluxo de caixa e eficiência passam a ser determinantes, o planejamento antecipado será essencial para manter a competitividade.

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Para mais informações, acesse a página especial da Reforma Tributária e conheça a prática de Tributário do Mattos Filho.