Aquisição de bens imobiliários inativos não são passíveis de notificação obrigatória

Na 242ª Sessão Ordinária de Julgamento do Tribunal do Cade, realizada em 12 de fevereiro de 2025, o Tribunal proferiu decisão sobre a Consulta n° 08700.007814/2024-75, que tratava sobre a obrigação de notificar a transferência de ativos imobiliários. A decisão buscou definir parâmetros mais objetivos para estabelecer se e em que ocasiões operações desse tipo são passíveis de notificação obrigatória ao Cade em sede de controle de estruturas.

Em outubro de 2024, a empresa Bompreço Bahia realizou consulta ao Tribunal do Cade, questionando se deveria ser considerado ato de concentração notificável ao Cade uma venda de imóvel não operacional, em Salvador-BA, que pretende realizar para a Manz, empresa cujo grupo atua na compra, venda e administração de imóveis, além do desenvolvimento de empreendimentos imobiliários e incorporação imobiliária. A Consulente alegou que o ativo objeto da operação não seria passível de notificação obrigatória uma vez que não é produtivo, não possui faturamento e, portanto, não constitui “parte de empresa”.

O relator da Consulta, Conselheiro Gustavo Augusto, em seu voto, destacou que a distinção entre “imóvel” e “estabelecimento comercial” é essencial para a análise de obrigação de notificar operações desse tipo. Segundo o Conselheiro, um estabelecimento comercial engloba um conjunto de elementos já organizados que permite que um empresário explore atividade econômica (incluindo, por exemplo, autorizações regulatórias, marca, maquinário, pessoal, clientela etc). A aquisição de um imóvel por si só, por outro lado, demandaria a organização de outros elementos para o desenvolvimento de qualquer atividade econômica, consistindo, portanto, em mero insumo para o exercício de atividade econômica.

Nesse sentido, o Conselheiro ressaltou que o ativo objeto da operação concreta já não abrigava atividade econômica antes da operação, não continha capacidade instalada que permitiria ao adquirente aumentar sua capacidade para explorar atividade econômica no estado em que se encontrava, não consistia em parte de empresa ou estabelecimento comercial, e, portanto, não era passível de notificação obrigatória ao Cade. Ele também destacou, como elemento importante para a conclusão da ausência de necessidade de notificar a operação, o fato de que o alienante e o adquirente atuam em mercados distintos.

Sinalizando a compreensão do Tribunal para casos posteriores, o Conselheiro declarou que operações envolvendo a simples aquisição de imóvel não operacional não configura ou se assemelha a ato de concentração notificável ao Cade – ressalvando, no entanto, a necessidade de uma avaliação caso a caso na hipótese de transações feitas entre empresas do ramo imobiliário (como incorporadoras).

O Conselheiro fez também outras ressalvas sobre a obrigação de notificar aquisições de ativos dessa natureza:

• Caso o imóvel adquirido seja operacional ou contenha capacidade instalada no momento da aquisição, será considerado um estabelecimento comercial cuja aquisição pode exigir a prévia análise do Cade, uma vez que a aquisição permitiria a exploração comercial de atividade organizada imediatamente ou dentro de espaço de tempo razoável;
• Para ser considerado não-operacional, o imóvel já deve estar inativo antes das tratativas comerciais que antecederam a operação;
• Se a operação envolver a aquisição de outros elementos (e.g. máquinas, equipamentos, insumos, estoques, fundo de comércio, marca, sucessão trabalhista etc), tal operação será entendida como aquisição de estabelecimento comercial, possivelmente notificável ao Cade;
• Se, por motivos regulatórios, o imóvel for considerado ativo essencial, i.e. , se não for possível encontrar imóveis substitutos dentro do mercado relevante geográfico e sua aquisição for indispensável para entrada de eventual concorrente, sua aquisição poderá ser analisada como ato de concentração notificável ao Cade.

A decisão do Conselheiro, que foi ratificada por unanimidade pelo Tribunal do Cade, contribui em proporcionar maior clareza a obrigação de notificar a transferência de ativos imobiliários.

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