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26Set2014Sep26,2014

Entre 2006 e 2008, estrearam na bolsa nada menos que duas dezenas de empresas do setor imobiliário, na esteira do renascimento dos negócios no mercado de imóveis, impulsionados pela estabilização econômica, disponibilidade de crédito e melhoria da renda da população.

Foi uma entrada ruidosa, que suscitou até o surgimento de um índice setorial específico para o segmento, o Imob, em 2007. De lá para cá, porém, o comportamento das ações das empresas do setor imobiliário na bolsa tem sido bastante irregular e, na média, os preços estão abaixo dos níveis de lançamento.

O índice setorial Imob saiu do patamar inicial de R$ 1 mil, em 2007, mergulhou para R$ 307,66 no ano seguinte, recuperou-se para R$ 1.036 em 2010, mas voltou a perder terreno e fechou 2013 em R$ 675. Ao fim de agosto estava em R$ 736,85, acumulando valorização de 9,2% no ano, mas com queda de 26,3% desde o lançamento.

O valor de mercado das empresas do setor refletiu essas oscilações, saindo de R$ 16,9 bilhões em 2008 para até R$ 80,1 bilhões em 2012, recuando para R$ 62,6 bilhões no fim de 2013 e para R$ 63,1 bilhões em agosto. A queda de preços já leva algumas empresas a pensar em fechar o capital.

Os preços não refletem necessariamente a situação particular de cada companhia, que depende muito do nicho em que opera. Os shopping centers, por exemplo, encaixados nesse segmento, se deram bem, diz Vanessa Fiusa, sócia de mercado de capitais da Mattos Filho, Veiga Filho, Marrey Jr e Quiroga Advogados, em linha com o crescimento do consumo, que favoreceu as empresas de varejo.

Luis Ushirobira/Valor

Já as incorporadoras passaram por altos e baixos, apesar do bom potencial de mercado que possuem em vista do déficit habitacional. O desempenho das construtoras no mercado de ações também reflete a situação da economia, acrescenta outra sócia do Mattos Filho, Rossana Fernandes Duarte.

Depois da onda dos IPOs, as construtoras, bastante capitalizadas e pressionadas por oferecer retorno aos acionistas, partiram para a compra de terrenos. "O que faz diferença nesse negócio é o preço do terreno porque o preço final do imóvel é determinado pe​lo mercado e pelos bancos que concedem o financiamento. Então, comprar bem o terreno é decisivo para a margem de lucro da empresa", explica o sócio-diretor do grupo Ático, Gustavo Magalhães.

A pressão compradora das próprias construtoras encareceu os terrenos, mas o preço dos imóveis não acompanhou proporcionalmente o movimento, reduzindo a margem das empresas. Outra fonte importante de custos foi a mão de obra, além de tudo inexperiente. Os melhores profissionais foram disputados pelas empresas do setor, em um jogo de rouba-monte, que constituiu fonte adicional de pressão no retorno.

Nos primeiros anos após a onda de abertura de capital, houve poucos lançamentos com o mercado tumultuado pela crise internacional, que provocou a elevação dos juros, lembra Felipe Martins Silveira, analista da Coinvalores.

No fim de 2009, entre as medidas anticíclicas anunciadas pelo governo surgiu o programa Minha Casa Minha Vida, que deu um novo ânimo no setor, beneficiando especialmente as empresas mais especializadas nos produtos focados na baixa renda. Mesmo empresas voltadas para a classe média e classe média alta embarcaram na onda do programa, que já tem 2,5 milhões de moradias contratadas, muitas das quais entregues, e acaba de ser ampliado para 3 milhões de unidades.

A melhoria da oferta de crédito também estimulou os negócios. No entanto, o aperto das margens de lucro e atrasos na entrega de obras prometidas obrigaram algumas empresas a se ajustarem, o que em determinados casos significou a volta para o nicho original da empresa, em que detinha sua especialização, avalia Silveira.

Em meio a esse processo de ajuste, já em 2012, o mercado sofreu novo revés causado pelo aumento do endividamento das famílias, que causou inadimplência no segmento de automóveis e, embora não tenha se refletido no financiamento imobiliário, compôs um quadro de menor disponibilidade para a compra de imóveis e redução dos lançamentos.

Para a Coinvalores, o cenário de curto prazo para as empresas do setor imobiliário é desafiador e as projeções de resultados já foram revisadas algumas vezes, diz Silveira.

Existe uma recuperação, mas ela é claudicante, acrescenta. o analista A elevação dos juros a partir de meados do ano passado é outro complicador.

O especialista da Coinvalores distingue nesse quadro geral as empresas que revelaram melhor capacidade de resposta a essa realidade desafiadora. Estão nessa categoria empresas que concentraram os negócios nos nichos em que já detinham experiência, como por exemplo, em determinadas regiões, o que lhes facilitou a transferência de mão de obra de um empreendimento para outro e vantagens na compra de terrenos.

Para André Ferreira, sócio líder para o setor imobiliário da consultoria EY, o comportamento das ações das empresas da área não faz justiça ao desempenho operacional das companhias. "Todas elas cresceram muito e expandiram as atividades. Algumas delas construíram mais em um ano do que em 20 anos de atividade", afirma Ferreira.

Para ele, as perspectivas das empresas vão depender do resultado das eleições e da política econômica. Apesar do potencial de longo prazo derivado do déficit habitacional, há toda uma agenda de curto prazo que influencia a atividade.

Outros fatores que afetam os negócios dizem respeito ao ambiente regulatório, como o plano diretor das cidades ou as questões de mobilidade urbana e até detalhes aparentemente insignificantes com a velocidade dos cartórios para registrar os imóveis.​

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