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Memorando - Mercado de Capitais e Bancos e Serviços financeiros | Banco central submete à consulta pública minuta de resolução que dispõe sobre a emissão de letra imobiliária garantida (LIG)

21Fev2017Feb21,2017
Mercado de capitais
No dia 30 de janeiro de 2017, o Banco Central do Brasil (Bacen) publicou o edital de consulta pública nº 50/2017, divulgando proposta de resolução que dispõe sobre as Letras Imobiliárias Garantidas (LIG), instrumento de emissão das instituições financeiras para captação de recursos, com potencial de contribuir para a expansão do crédito imobiliário nos próximos anos.

A minuta de resolução em pauta, que faz parte do pilar “Redução do custo do crédito” da Agenda BC+, pretende regulamentar as disposições da Lei nº 13.097, de 19 de janeiro de 2015 (Lei 13.097), que instituiu as LIG.

O prazo para envio de comentários à minuta em consulta pública se encerra em 30 de abril de 2017.

Destacamos abaixo os principais pontos da minuta de resolução.

Aspectos gerais

As LIG, instrumento similar às covered bonds negociadas no mercado internacional, são títulos de crédito nominativos, transferíveis e de livre negociação, emitidos por instituições financeiras e garantidos por carteira de ativos submetida ao regime fiduciário de segregação de ativos (carteira de ativos). De acordo com a minuta disponibilizada pelo Bacen, poderão emitir LIG bancos múltiplos, bancos comerciais, bancos de investimento, sociedades de crédito, financiamento e investimento, caixas econômicas, companhias hipotecárias e associações de poupança e empréstimo.

Com relação às características das LIG, a minuta propõe que a remuneração possa ser baseada em taxa de juros fixa ou flutuante, combinadas ou não, bem como em outras taxas, desde que de conhecimento público e regularmente calculadas. Além disso, a LIG deve ser emitida com prazo médio ponderado de, no mínimo, 24 (vinte e quatro) meses, sendo vedado à instituição emissora resgatar antecipadamente o título, total ou parcialmente, bem como efetuar operações de recompra, antes de 12 (doze) meses, contados a partir da data de emissão.

Uma novidade apresentada pela minuta de resolução é o programa de emissão de LIG, que permite às instituições efetuar emissões de séries de LIG garantidas por uma mesma carteira de ativos, desde que as LIG integrantes da série contenham características idênticas quanto ao valor nominal, taxa de juros, datas de emissão e de vencimento, bem como forma, periodicidade e local de pagamento. Para tanto, a instituição emissora deve elaborar termo de emissão da LIG contendo todos os termos e condições relacionadas ao programa de emissão de LIG.

Ademais, vale ressaltar que a LIG deverá ser emitida sob a forma escritural e registrada em depositário central autorizado pelo Bacen, e sua distribuição e oferta pública deverão observar o disposto na regulamentação da Comissão de Valores Mobiliários (CVM).

Mecanismos de proteção

No que se refere aos mecanismos de proteção associados às LIG, ressalta-se que esses títulos estão submetidos a regime fiduciário, tendo a Lei 13.097 tratado de forma bastante clara sobre a constituição de patrimônio de afetação no âmbito deste regime, razão pela qual os ativos que integram a carteira de ativos não se confundem com o patrimônio e as demais obrigações da instituição emissora.

Nos termos da minuta, a instituição emissora deve estabelecer um regime especial de amortização das LIG (regime especial de amortização) que incidirá sobre as LIG em caso de inadimplemento de pagamento de principal, a partir das hipóteses de decretação de intervenção, liquidação extrajudicial ou falência da instituição emissora, ou de reconhecimento do seu estado de insolvência pelo Bacen. O regime especial de amortização poderá prever, dentre outras condições, o adiamento das datas de vencimento dos pagamentos de principal inadimplidos das LIG.

A minuta segue dispondo que a insolvência da carteira de ativos determina o vencimento antecipado de todas as LIG por ela garantidas, sendo que, nesta hipótese, as condições de pagamento das obrigações relacionadas às LIG devem observar os critérios definidos no regime especial de amortização.

Além disso, a minuta de resolução determina que as instituições emissoras devem assegurar que seus processos de controle operacional sejam adequados às exigências relacionadas às emissões de LIG, bem como que estas devem elaborar, ao final de cada trimestre civil, relatório específico que evidencie a situação da carteira de ativos e das LIG por ela garantidas, o que confere maior segurança ao processo de emissão e controle dos títulos.

Composição da carteira de ativos

A minuta determina que a carteira de ativos pode ser composta por créditos imobiliários, títulos de emissão do Tesouro Nacional e instrumentos derivativos contratados por meio de contraparte central garantidora exclusivamente para fins de hedge, bem como pelas disponibilidades financeiras provenientes dos ativos integrantes da própria carteira de ativos. Os ativos que compõem a carteira de ativos devem ser depositados em entidade autorizada como depositário central pelo Bacen.

A minuta propõe ainda que sejam considerados créditos imobiliários os créditos constituídos por meio de (i) financiamento para a aquisição de imóvel residencial ou não residencial; (ii) financiamento a pessoa natural para a construção de imóvel residencial ou não residencial; (iii) financiamento a pessoa jurídica para a produção de imóveis residenciais ou não residenciais; e (iv) empréstimo a pessoa natural com garantia hipotecária ou com cláusula de alienação fiduciária de bens imóveis residenciais.

Importante mencionar que a carteira de ativos que servirá como lastro para a emissão das LIG deverá ser composta por ativos que representem, no máximo, 10% (dez por cento) do ativo total da
instituição emissora. A minuta regulamenta também os requisitos de composição, suficiência, liquidez e prazo da carteira de ativos, dispondo que:

(i) a soma dos valores nominais atualizados dos créditos imobiliários deve representar, no mínimo, 80% (oitenta por cento) do valor nominal atualizado total da carteira de ativos;

(ii) a carteira de ativos deve ser suficiente para atender os compromissos relacionados às LIG por ela garantidas, incluindo o pagamento do principal e juros, bem como as obrigações decorrentes de instrumentos derivativos e a remuneração do agente fiduciário, devendo o valor dos ativos ser maior ou igual ao valor das obrigações da LIG, conforme regras específicas da minuta;

(iii) a carteira de ativos deve conter ativos líquidos em valor correspondente aos compromissos a vencer nos próximos 180 dias relacionados às LIG por ela garantidas; e

(iv) o prazo médio ponderado da carteira de ativos não pode ser inferior ao prazo médio ponderado das LIG por ela garantidas.

Além disso, vale destacar que a instituição emissora deve realizar testes de estresse capazes de mensurar o impacto dos principais fatores de riscos aos quais está exposta a carteira de ativos em
relação ao cumprimento do requisito de suficiência. Ademais, o valor nominal atualizado das LIG e dos ativos que integram a carteira de ativos deve corresponder ao respectivo valor contábil, apurado segundo os critérios estabelecidos no Plano Contábil da Instituições Financeiras (Cosif).

Administração da carteira de ativos e responsabilidade do agente fiduciário

Em contraste com o que acontece em outras jurisdições que admitiram a emissão de títulos similares às LIG, nem o Bacen nem qualquer outro agente governamental será responsável por monitorar a carteira de ativos. Esta responsabilidade foi atribuída pela Lei 13.097 à própria instituição emissora, com a supervisão de um agente fiduciário, que deverá zelar pelos interesses dos credores e manutenção dos requisitos da carteira de ativos, sendo vedado o exercício da atividade de agente fiduciário por entidades ligadas à instituição emissora.

A minuta de resolução, por sua vez, atribui uma série de deveres para a instituição emissora na qualidade de administradora da carteira de ativos, dentre os quais a responsabilidade pela
verificação do atendimento dos requisitos da carteira de ativos (elegibilidade, composição, suficiência, liquidez e prazo) e o dever de efetuar o reforço da carteira de ativos ou a substituição dos ativos dela integrantes sempre que houver o descumprimento dos requisitos mencionados ou, ainda, por determinação do Bacen.

A minuta dispõe ainda que a instituição emissora e o agente fiduciário devem elaborar, em conjunto, um plano de transição da administração da carteira de ativos, a ser implementado nas hipóteses de decretação de intervenção, liquidação extrajudicial ou falência da instituição emissora, ou de reconhecimento do seu estado de insolvência pelo Bacen, quando então o agente fiduciário fica investido de poderes para administrar a carteira de ativos. O plano de transição deverá abordar, dentre outros pontos, os mecanismos de governança para assegurar a continuidade das atividades, as ações de comunicação com as partes interessadas e os mecanismos para eliminar ou mitigar barreiras e riscos que podem afetar sua execução.

Assim como as instituições emissoras, o agente fiduciário, na qualidade de administrador da carteira de ativos, deverá observar uma série de deveres que lhe foram atribuídos pela minuta de resolução. Aqui se destaca a obrigação que o agente fiduciário tem de contratar auditor independente para auditoria periódica da carteira de ativos e das LIG por ela garantidas. Ainda, é valido ressaltar que o exercício da administração da carteira de ativos sob responsabilidade do agente fiduciário deve ser segregado das demais atividades por ele exercidas.

Advogados das áreas de Mercado de capitais e Bancos e Serviços financeiros

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