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CVM autoriza reembolso de despesas imobiliárias via emissão de CRI

15Jul2019Jul15,2019
Mercado de capitais

Em 02 de julho de 2019, o Colegiado da Comissão de Valores Mobiliários ("CVM") proferiu decisão autorizando a emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários ("CRI") tendo como lastro despesas de natureza imobiliária incorridas em momento anterior ao da emissão dos CRI, permitindo, portanto, o reembolso de tais custos e despesas ("Reembolso").

A decisão ocorreu no âmbito de consulta formulada pela XP Investimentos Corretora de Câmbio, Títulos e Valores Mobiliários S.A. ("XPI") em 16 de fevereiro de 2017 ("Consulta"), a qual teve por objeto a obtenção de posição da CVM em relação à possibilidade de utilização de despesas de natureza imobiliária diretamente relacionadas à aquisição, construção e/ou reforma de imóveis, incorridas anteriormente à emissão dos CRI, para fins de composição de lastro de CRI ("Despesas Imobiliárias").

A Consulta trouxe conceito da Lei n° 12.431/11, aplicável ao que o mercado convencionou chamar de "CRI de Infraestrutura", estabelecendo como premissa para este tipo de operação que as Despesas Imobiliárias objeto de Reembolso abrangeriam apenas aquelas que "tenham sido incorridos em data igual ou inferior a 24 (vinte e quatro) meses do encerramento da oferta pública" dos CRI.

Após análise da matéria, a Superintendência de Registro de Valores Mobiliários ("SRE") opinou pela impossibilidade da estrutura de utilização de reembolso como lastro dos CRI, em consonância com os precedentes da Autarquia.

De acordo com a SRE, ainda que a CVM tenha admitido de forma ampla a emissão de CRI com lastro em créditos imobiliários por sua destinação, os recursos originados por meio da oferta pública de CRI deverão ser destinados aos imóveis a partir da emissão dos CRI e até a data de seu vencimento. Além disso, a SRE entendeu que o conceito de Reembolso constante da Lei n° 12.431/11 deveria ser aplicado apenas aos chamados "CRI de Infraestrutura", os quais se enquadram integralmente nesta legislação.

Após submissão da matéria ao Colegiado, houve pedido de vista por parte da Diretora Flávia Perlingeiro, a qual manifestou-se de forma contrária à opinião da SRE. Em seu voto, a Diretora explica que sua principal divergência em relação ao entendimento da SRE refere-se "apenas ao momento a partir do qual podem ser incorridas as Despesas Imobiliárias amparadas pelo crédito imobiliário por destinação apto a lastrear a emissão dos CRIs, ou seja, o crédito objeto da securitização".[1]

No entendimento da Diretora, a lei não estabeleceu qualquer restrição temporal ao conceito de crédito imobiliário, sendo que o fato de o ônus financeiro ter sido suportado em momento anterior à emissão dos CRI não descaracteriza a natureza do crédito imobiliário por destinação, desde que um limite temporal para a utilização de tal estrutura de reembolso seja estabelecido.

A Diretora concorda que a estrutura em questão está alinhada com a finalidade da Lei n° 9.515/97, uma vez que a utilização do reembolso de despesas acaba por fomentar igualmente o setor imobiliário e seu financiamento via mercado de valores mobiliários.

Neste sentido, a Diretora Flávia Perlingeiro, acompanhada por todo o Colegiado da CVM, votou "pelo reconhecimento da possibilidade de estruturação de CRIs com lastro em crédito imobiliário considerado por força de sua destinação, que envolva, parcial ou totalmente, o reembolso de despesas de natureza imobiliária de per si e predeterminadas, diretamente atinentes a aquisição, construção e/ou reforma de imóveis específicos, exaustivamente indicados na documentação da oferta, incorridas anteriormente à emissão dos CRIs" [2], desde que observados os seguintes requisitos:

(i)  as Despesas Imobiliárias objeto de Reembolso sejam detalhadas nos documentos da oferta, com indicação dos valores envolvidos, dos imóveis e respectivas matrículas e dos cartórios Cartório de Registro de Imóveis em que referidos imóveis estejam registrados;

(ii) as Despesas Imobiliárias objeto de Reembolso tenham sido incorridas em prazo igual ou inferior a 24 (vinte e quatro) meses de antecedência com relação à data de encerramento da oferta pública dos CRI; e

(iii) os documentos comprobatórios das Despesas Imobiliárias (tais como notas fiscais e escrituras) sejam objeto de verificação pelo agente fiduciário da emissão dos CRI.

Por fim, o Colegiado da CVM solicitou que a Superintendência de Desenvolvimento de Mercado - SDM avalie a conveniência de refletir o presente entendimento no âmbito de eventual revisão da Instrução da CVM nº 414/04.

[1] Item 32 da Manifestação de Voto da Diretora Flávia Perlingeiro no Processo Administrativo CVM n° 19957.001522/2017-12.

[2] Item 73 da Manifestação de Voto da Diretora Flávia Perlingeiro no Processo Administrativo CVM n° 19957.001522/2017-12.

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